Ska du renovera? Glöm inte att tillstånd behövs!



Många som köpt en fastighet har tänkt sig att göra mer eller mindre omfattande renoveringar. Tyvärr har vi alltför ofta träffat på renoverande fastighetsköpare som inte känt till att åtskilliga renoveringar kräver tillstånd från kommunen och att en avgift ska betalas för sådana tillstånd innan arbetena påbörjas. Reglerna för byggnation och renoveringar är tämligen strikta i Spanien och de upprätthålls rigoröst av de flesta kommuner. Kontrollera alltid vad du behöver göra innan något arbete påbörjas. Annars kan det bli en dyrköpt ny erfarenhet.


Handlar det om mindre renoveringar (t ex ommålning, byte av kök, etcetera) ansöker man om en licens för ”obras menores”. Detta är tämligen enkelt att göra hos din kommun. Du får betala en avgift för licensen till kommunen. Avgiften är inte momspliktig. Exempel på mindre renoveringar är:

  • Målning

  • Renovering av kök och badrum (som inte innebär att våtrum flyttas)

  • Reparationer av vattenläckage

När det gäller större renoveringar som påverkar fastighetens struktur, tillbyggnader, mm så måste en licens för större arbeten – ”obras mayores” – sökas hos kommunen. En ansökan om en sådan licens kräver arkitekthjälp och innebär en betydligt längre handläggningstid hos kommunen. Kostnaden är också avsevärt högre. Exempel på arbeten som kräver denna typ av licens är:

  • Ny- och tillbyggnation

  • Förändringar av fastighetens struktur och utseende

  • Pooler

  • Grävarbeten för t ex garage, källare, e dyl

  • Ta upp nya fönster i fasaden

För att kunna avgöra vilken typ av licens som behövs bör man kontakta en licensierad arkitekt. Arkitekten behövs också för att göra ansökan hos kommunen. Observera att det är fastighetsägaren själv som är ansvarig för att rätt licens sökts och meddelats för de arbeten som ska utföras – ansvaret är inte byggarens. Kommunen tar ut en avgift baserad på kostnaden för de arbeten som ska utföras (baserat på byggarens offert). Vanligtvis uppgår denna till mellan 2–6% av kostnaden och ska betalas innan licens meddelas. Dessförinnan får inte arbetet påbörjas.

Jag vill också passa på att nämna att moms (IVA) i samband med byggnation och renoveringar kan vara tämligen snårigt. Vissa typer av arbeten har nämligen en momssats på 21% medan åter andra har en momssats uppgående till 10%. Lagen som reglerar moms är LIVA (Ley 37/1992 de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido).


I lagen anges vilka villkor som ska uppfyllas för att 10% moms ska tillämpas istället för 21%. Kortfattat kan man säga att lagen gör en åtskillnad mellan ”renovering” och ”ombyggnad”. Definitionen av begreppet ”ombyggnad” är mycket utförligt beskriven i lagen och det kan mycket väl vara så att en omfattande renovering klassas som ”ombyggnad” och då ska belastas med 10% IVA. Eftersom det ofta handlar om stora belopp i samband med omfattande renoveringar kan merkostnaden för en privatperson – för vilken momsen inte är avdragsgill – bli betydande om momssatsen inte är rätt. Därför är min rekommendation att undersöka vilken momssats som ska tillämpas (och kommer att tillämpas av den som ska utföra arbetena).


Slutligen kan jag inte nog rekommendera att anlita en s k ”aparejador” som övervakar byggnationen under tiden den pågår. Det är väl investerade pengar.


Generellt bör också en teknisk arkitekt, en ”aparejador”, anlitas i samband med större renoveringar. Förutom att en sådan kan hjälpa er med att övervaka byggnationen och kostnaderna för denna kan ni också få hjälp med momsfrågan. Väl investerade pengar!

Kontakta oss gärna för råd om du ska renovera eller kanske t o m bygga en fastighet i Spanien.

0 kommentarer

Senaste inlägg

Visa alla